Права квартирантов в квартире

Может ли собственник пустить квартирантов без согласия других собственников?

Может ли один собственник, без согласия остальных собственников пустить в комнату квартирантов?

Квартира трехкомнатная,64 кв М, 5 собственников из них один несовершеннолетний ребенок ,приватизирована.Если нет, то как быть и куда обращаться в такой ситуации?Заранее большое спасибо!!

Ответы юристов (4)

Не нельзя.Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников согласно ч.1 ст. 246 ГК РФ.

А что делать, если все-таки приведут квартирана?

22 Июля 2015, 21:35

Здравствуйте! Нет, такие действия будут неправомерны.

Варианты могут быть, как то: 1) обращение в органы полиции с заявлением о том, что в квартире проживают неустановленные лица. Возможно участковый, придя, увидит незаконность проживания граждан в квартире (договор найма потребует, там все ясно станет). 2) Смена замков в квартиру. Не понравится жильцам, пусть обращаются в суд, это Вам на руку. Может и сами уйдут в этом случае. 3) самостоятельное обращение остальных собственников (кто не в курсе был) в суд о признании проживающих лиц не приобретшими право пользования и выселении. Если собственник заключил все же договор найма с квартирантами, то в суде также надо будет признавать данный договор ничтожным.

Спасибо Вам большое за помощь!! Вы очень помогли!!

22 Июля 2015, 21:45

Путем обращения в суд с иском об их выселении и признании договора найма недействительным. Если поменяете замки, то это может воспринята нанимателями к покушение на их имущество. Могут написать заявление в полицию.

Уточнение клиента

Спасибо Вам огромное! !!

22 Июля 2015, 21:51

Да, согласна, наниматели могут воспринять действия по смене замков как покушение на их имущество. Но, придя по заявлению, участковый обязан убедиться в законности проживания таких «нанимателей» в квартире. А тут выяснится, что: договор есть (возможно, а может его и нет вовсе, что еще хуже), что договор незаконен, так как составлен без участия/согласия остальных собственников. И вопросы перейдут в иную плоскость, в итоге, встав на сторону заинтересованных в выселении нанимателей собственников.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Квартиранты выставили условие, что если я их выселю, они отсудят квартиру

Здравствуйте!Я сдаю квартиру уже более 3-х лет.Квартиранты Платят кварт.плату,свет,газ и т.д. сами. После ссоры с ними,они заявили,что имеют право судиться,и отобрать квартиру. Я хотела бы знать имеют ли они право так сделать?

Ответы юристов (17)

Нет конечно, никаких прав у квартирантов на долю в квартире нет! Это просто абсурд!

А Договора у меня нет

12 Марта 2013, 19:43

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, Уважаемая Анна!

Отобрать квартиру они не имеют право.

Квартира является Вашей собственностью и соответственно её никто не отнимет у Вас.

Рассчитывать они могут лишь на сохранении право пользования жилым помещением.

При расторжении договора найма Вы можете их выселить.

Спешу вас успокоить, что квартиранты отнять у вас квартиру не смогут, то, что они платят самостоятельно за коммунальные, это устанавливается соглашением сторон. Т.е. они платят арендную плату по договору найма, а коммунальные или включаются в эту плату и вы как собственник платите за квартиру или же квартиранты оплачивают счета самостоятельно. Но право собственности остаётся ваше, у квартирантов только право пользование (право проживать пока действует договор найма), собственниками они могут стать только купив у вас эту квартиру.

Не приобретает лицо возможности признания за ним права собственности если это лицо арендует жилое помещение!

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Поскольку право собственности на жилье ну никак возникнуть не может, то Вам не о чем волноваться. Их слова просто абсурдны.

Ваши отношения регулируются главой 35 ГК РФ и заключенным между Вами и нанимателями договором найма жилого помещения.

В соответствии с законом опасаться Вам нечего. Чтобы проанализировать договор, необходимо знать его содержание.

Никто у Вас квартиру не отберет, даже не забивайте голову глупостями.

Если договора нет, то квартиранты вообще без законных оснований находятся у Вас в жилище (статья 30, 31 ЖК РФ — соответственно).

Если договора нет, то за квартирантами даже не сохраняется право пользование Вашей квартирой.

Какое бы ни было содержание договора аренды жилого помещения, он никак не может содержать условия перехода права собственности арендаторам жилья в силу того, что они таковыми являются и своевременно и полно оплачивают арендную плату и коммунальные услуги. Опасения инициатора письма совершенно беспочвенны.

Можете смело вызывать полицию и выставлять их вещи на улицу.

Раз нет договора, то квартиранты вообще живут у вас на «птичьих правах» и вы без проблем можете их выселить, будут возмущаться — обращайтесь в полицию.

Я не буду Вам приводить нормы закона, скажу лишь, что Вам бояться нечего. А умным квартирантам можете посоветовать это сделать. Посмеются все. Не переживайте. Они просто насмотрелись ненужных передач с астаховым и ему подобным юристам и им просто надо отдохнуть)

А Договора у меня нет

квартирантам же хуже! Может получится что они вообще находятся незаконно в квартире и их вещи полиция выставит, еще и штраф наложит.

Квартиранты не имеют право на долю Вашей квартиры.Что за бред они Вам несут.

Кроме того, они проживают у Вас незаконно.

Вы вправе выгнать их из своего жилого помещения. Если возникнут сложности, то обращайтесь за помощью в полицию.

По поводу их слов, с отсуживанием квартиры — полнейший бред нездоровых людей. Если у вас нет с ними договора или этот договор просрочен — вы можете выселить их в любой момент, что я вам и советую сделать. А после сдать квартиру через агенство и по договору нормальным людям.

Согласно ст.158 и ст.159 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В соответствии со ст. 624 ГК РФ Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме

В силу ст. 162 ГК РФ Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

То есть, если если Вы не заключили договор найма с нанимателями и у них отсутствуют письменные или другие доказательства заключения сделки, то их нахождение в Вашем жилом помещении является неправомерным.

В таком случае Вы имеете право подать заявление в полицию о незаконном нахождении в Вашем жилом помещении указанных лиц.

Таким образом, Вам следует обратиться в полицию.

Однако перед обращением в полицию можете направить квартирантам пиьсменное требование осовбодить помещение.

Смогу оказать услугу по составлению Письма- требования, а также проконсультировать по успешному решению вопроса.

С уважением Ф. Тамара

Может существенно ничего нового не скажу.

Присоединяюсь к общему мнению о том, что ничего не грозит вашей собственности.

Хочу сказать о самом договоре.

Отсутствие письменного договора найма не указывает ни на отсутствие права проживать в этой квартире, ни на отсутствие вашего права на получение платы за проживание.

По устной договоренности жилое помещение могло быть передано в безвозмездное пользование и без суда, Вы вряд ли выселите таких арендаторов.

Однако ничто не мешает Вам изменить условия и потребовать и заключения договора, и соответственно оплаты за жилье.

Вам нужно обратиться к арендаторам письменно с таким требованием, а затем в суд с заявлением либо о понуждении заключить договор и взысканию платы за аренду, либо о выселении этих жильцов.

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Права квартиросъемщика. Что можно и чего нельзя

Одной из наиболее распространенных операций на рынке недвижимости является аренда жилья. Сама по себе сделка является достаточно привычной, однако часто возникает определенный конфликт интересов сторон. Квартиранты считают, что, заплатив за проживание, они имеют право делать на занимаемой территории все, что пожелают. Владельцы жилья, напротив, уверены, что имеют право требовать от арендаторов выполнения любых условий под страхом немедленного выселения.


В рамках данной статьи мы рассмотрим, какие права имеет квартиросъемщик на занимаемой им площади с точки зрения закона.


Договор – гарантия ответственности за соблюдение прав и обязанностей

Сразу необходимо уточнить, что права и обязанности сторон отражаются в договоре найма, который в обязательном порядке должен быть заключен между жильцом и собственником квартиры. Единственным местом, где наниматель или арендодатель может отстоять свои права, является суд, и при отсутствии договора у суда нет оснований проводить разбирательство — кто прав, а кто виноват. Поскольку с юридической точки зрения сделки и не было, а вот нахождение посторонних лиц на жилплощади собственника может вызвать вопросы совершенно другого плана…

Кроме положений договора аренды, права и обязанности сторон также регулируются действующим законодательством и имеют силу даже в том случае, если они в договоре не отражены. Если же условия договора противоречат положениям закона, сделка будет признана судом недействительной.

Кто должен делать ремонт?

Один из вопросов, который возникает наиболее часто относительно прав квартиросъемщика, следующий – обязан ли он проводить какие-либо ремонтные работы или делать косметический ремонт квартиры. Согласно статье 681 Гражданского кодекса, поддержание арендованного помещения в надлежащем состоянии является прямой обязанностью квартиросъемщика, поэтому, если необходим текущий мелкий или косметический ремонт, он обязан организовать и выполнить ремонтные работы.

То же самое относится к устранению поломок и неисправностей инженерных систем (водопроводных кранов, электрических коммуникаций, оптоволоконных линий интернет-сети, кабельного телевидения), если эти неисправности возникли в момент проживания жильцов. А вот проводить капитальный ремонт квартиры, участвовать в благоустройстве прилегающих подъезду территорий, ремонте самого подъезда должен собственник квартиры, согласно положениям все той же 681 статьи ГК.

Достаточно часто собственник квартиры не желает делать косметический ремонт и сдает квартиру «как есть», при этом в договоре прописывается выполнение ремонта квартиросъемщиком в счет оплаты жилья. Иногда качество ремонта не устраивает самих квартирантов, однако собственник не желает платить за проведение ремонта. В этом случае квартирант может делать ремонт лишь по согласованию с владельцем жилья.

Может ли собственник повысить квартплату?

Говоря о правах и обязанностях квартиросъемщика, необходимо осветить один из «вечных» вопросов – может ли собственник повышать квартплату по своему усмотрению (и насколько)? Может, в законодательстве нет прямых указаний о том, сколько можно просить за аренду жилья, как нет указаний и относительно того, насколько собственник может увеличить квартплату, чаще всего это отражается в договоре. Однако есть статья 614 Гражданского Кодекса, которая говорит о том, что квартплата не может повышаться в течение одного раза в год. При этом статья 452 уточняет, что изменение условий договора в одностороннем порядке (в том числе, и повышение квартплаты) требует предупреждения квартирантов за 30 дней.

Кто отвечает за ущерб третьим лицам

Арендатор может являться причиной ущерба, нанесенного соседям, например, оставленный открытым водопроводный кран привел к затоплению квартиры снизу. Кто должен возмещать ущерб и проводить ремонт? В подобной ситуации для собственника важен факт наличия договора, в противном случае принудить своих жильцов возместить ущерб через суд будет невозможно. Первым делом суд потребует предоставить договор аренды, который, согласно Статье 674 Гражданского кодекса, обязательно должен быть оформлен. Продолжение разбирательств относительно обязанностей или прав квартиросъемщика без договора лишено всяческих оснований.

Право на «подселение»…

Права квартиросъемщика относительно использования жилплощади ограничиваются условиями договора, в котором четко прописано – кто имеет право проживать в квартире. Так, в договоре аренды указываются члены семьи (или несколько квартиросъемщиков), которые имеют право там проживать. Квартирант имеет полное право приглашать гостей, однако подселить кого-либо даже на некоторое время без согласия собственника он не может.

Ответственность за нарушения правопорядка

Жильцы, проживающие в квартире, независимо от прав собственности, обязаны соблюдать общественный порядок. Это относится к установленным правилам, которые касаются шума в неустановленное время, а также к правилам, регулирующим использование помещений общего пользования (площадка этажа, лестничная клетка, лифт, входная группа). В случае нарушения перечисленных правил и наличия договора аренды, собственник не несет ответственности за поведение жильцов, на которых эта ответственность возлагается в полной мере.

Визиты собственника

Владелец квартиры, согласно законодательству, имеет право беспрепятственно находиться в пределах принадлежащей ему жилплощади. Однако его право ограничивается условиями договора аренды, в котором должно быть прописано, что визиты ограничиваются одним посещением в течение месяца. Кроме того, права квартиросъемщика, отраженные в законодательстве, позволяют жильцу требовать, чтобы собственник появлялся только тогда, когда квартирант находится в квартире.

Расторжение договора по причине продаже квартиры

Довольно часто владельцы квартир сдают принадлежащее им жилье на время, пока не найдется покупатель, который предложит хорошие деньги. При этом собственник обязан поставить квартирантов в известность относительно своих намерений, поскольку внезапная необходимость поиска нового жилья может доставить арендатору немало неудобств. Не говоря уже о том, что статья 675 Гражданского кодекса, повествующая о правах и обязанностях квартиросъемщика, явно указывает, что смена собственности не является причиной расторжения договора найма.

Другими словами, жильцы после продажи квартиры могут спокойно себя чувствовать до наступления срока, указанного в договоре аренды. Ни бывший собственник, ни теперешний владелец недвижимости не могут их выселить на законных основаниях, придется договариваться полюбовно.

superrielt.ru

Права квартирантов в квартире

Долгосрочная аренда жилья может привести к разногласиям между хозяином квартиры и квартиросъемщиком. Собственнику не всегда нравится, как жильцы используют квартиру, а у арендаторов часто имеется собственное мнение о том, как лучше обставить помещение и как часто хозяин может приходить с проверкой.

Для разрешения проблемных ситуаций редакция «РБК-Недвижимости» узнала у юристов, насколько детально хозяин квартиры вправе контролировать использование недвижимости арендаторами и при каких условиях квартиросъемщиков можно выселить досрочно.

1. Соседи рассказали мне, что регулярно слышат собаку, живущую в моей квартире, — топот, лай и вой. Я не давал разрешения на содержание в квартире домашних животных, и этот пункт имеется в договоре. Когда прихожу в квартиру, собаки не вижу — а жильцы утверждают, что не держат животных. Я верю соседям и хочу выселить квартирантов. Как это сделать?

— Выселить квартирантов можно, если принудительно расторгнуть заключенный договор аренды. Основанием для расторжения может стать несоблюдение существенных условий, в том числе запрета на содержание домашних животных. Одного рассказа соседей недостаточно: в суде этот довод могут не принять во внимание. Доказательством является фиксация наличия животного в квартире участковым либо представителем управляющей компании. Также доказательством может стать фотография арендаторов при выгуле животного.

Начать выселение лучше с письменного досудебного требования покинуть квартиру. Если арендатор не отреагирует, то можно обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды по ст. 450 Гражданского кодекса России (существенное нарушение условий договора) и выселить арендаторов. Расторжение договора по соглашению сторон возможно только в случае обоюдного согласия и подписания соответствующего соглашения.

2. Я обнаружил, что мои квартиранты внезапно сделали ремонт — без предупреждения и согласования со мной. В частности, они за свой счет заменили ванну на душевую кабину. Мне это не нравится. Могу ли я заставить их вернуть квартиру в исходное состояние? Если да, то как это сделать?

— Да. Квартиранты не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. В квартире они могут сделать только мелкий текущий ремонт, а по окончании действия договора арендаторы обязаны передать квартиру собственнику в том состоянии, в котором ее получили, с учетом нормального износа.

Необходимо помнить, что переустройство жилого помещения, в том числе замена инженерного оборудования, требует согласования с надзорным органом, а соответствующие изменения вносятся в технический паспорт. Замена ванны на душевую кабину — это и есть замена инженерных сетей. Подобные действия необходимо вносить в технический паспорт жилого помещения. Важный момент: за самовольное переустройство жилого помещения установлена административная ответственность. Чтобы ее избежать, потребуется вернуть квартиру в исходное состояние или согласовать выполненные работы.

Что делать? Вы можете заставить квартирантов вернуть квартиру в исходное состояние. Основание — Гражданский кодекс России. Собственник квартиры может требовать устранения любых нарушений своего права собственности даже в том случае, если такие нарушения не связаны с лишением владения.

Если квартиранты откажутся в добровольном порядке вернуть квартиру в исходное состояние, то есть вернуть ванну на место, хозяин жилого помещения имеет право обратиться в суд с иском об устранении нарушений права собственности. В суде потребуется доказать, что вы являетесь собственником жилого помещения и что действия квартирантов по переустройству квартиры нарушают право собственности.

В конечном итоге нужно будет подтвердить тот факт, что состояние квартиры не соответствует тому, которое было прописано в акте приема-передачи, составленном в момент заключения договора найма.

По итогам рассмотрения дела суд, скорее всего, обяжет квартирантов устранить последствия нарушения, то есть вернуть исходное инженерное оборудование.

3. Мои квартиранты испортили общедомовое имущество: разбили стекло и повредили дверь в подъезде. Возмещать стоимость они не хотят, а владельцы других квартир требуют деньги с меня — я же собственник. Существуют ли законные способы заставить квартирантов возместить материальный ущерб? Как это сделать?

— Если имущество было повреждено в результате действий арендатора, то он должен возместить весь причиненный ущерб. Обычно это прописывается в договорах аренды. В Москве вместе с заключением договора на аренду собственник часто берет депозит на определенную сумму с квартирантов именно на такие случаи. Владелец квартиры на законных условиях может распоряжаться этими деньгами с тем, чтобы возместить стоимость разбитого стекла и поврежденной двери.

Если собственник знает, что именно квартиранты испортили общедомовое имущество, то для обращения в правоохранительные органы необходимо обеспечить доказательную базу — к примеру, предоставить видеозаписи с камер наблюдения в подъезде или пригласить соседей для дачи показаний. Если доказательства предоставить невозможно, то собственнику нужно доказать сам факт проживания квартирантов в помещении в момент порчи имущества.

В случае если квартиранты отказываются платить, собственник имеет полное право подать на них в суд. Если общедомовому имуществу нанесен крупный ущерб, а стороны на протяжении долгого времени не могут прийти к мирному соглашению самостоятельно, то суду достаточно подтверждения факта проживания жильцов от соседей, а также уплаты всех налогов с аренды помещения для вынесения решения в пользу собственника. В итоге оплатить нанесенный ущерб квартирантов обяжет суд. Стоит отметить, что если между сторонами был только устный договор, то все указанные варианты теряют законную силу и с большой вероятностью взыскать сумму с квартирантов не удастся.

4. Я сдал квартиру и прописал в договоре, что жильцы обязаны хотя бы раз в месяц пускать меня в квартиру — по предварительной договоренности. Я регулярно прошу их это сделать, но они отказываются меня впустить. Платят они исправно, но я не понимаю, почему не могу попасть внутрь. Могу ли я заставить их провести осмотр квартиры? Поможет ли привлечение участкового?

— Да: независимо от того, как составлен договор аренды жилплощади, собственник имеет право попасть в квартиру в любое время. Чтобы подтвердить свое право, он должен иметь на руках свидетельство о праве собственности. Если мирные переговоры не помогают, владелец может обратиться с документами на квартиру к местному участковому и попасть в помещение в его сопровождении — при условии добровольного согласия жильцов. Если даже при виде представителя власти квартиранты не будут открывать дверь, то можно пригласить техника и в присутствии участкового вскрыть замок. Это вполне закономерный процесс, так как квартира, согласно договору, сдается в пользование жильцам, однако наличие договора не может запрещать досмотр жилого помещения, если у собственника возникла необходимость убедится лично, что с его жилплощадью все в порядке.

Важно учитывать, что при обращении к участковому владельца квартиры, скорее всего, попросят письменно обосновать причины, по которым он стремится попасть в собственное жилое помещение. Собственник может указать на подозрение, что квартире мог быть причинен материальный ущерб. В этом случае участковый вправе входить в жилую собственность вместе с владельцем: полицейский уполномочен провести проверку, а в случае необходимости зафиксировать ущерб и факт нарушения прав собственника. После этого можно будет начинать прения с жильцами об их выселении либо возмещении ущерба.

5. Я обнаружил, что за время аренды в квартире перестала работать сантехника. Обязаны ли жильцы возместить мне ущерб, если они отказываются самостоятельно чинить либо менять сантехнику?

— Обычно текущий ремонт в съемной квартире — это обязанность нанимателя. Соответствующая норма прописана в ст. 681 Гражданского кодекса России. Если договор изначально не предусматривает других условий, то ремонт сантехнических приборов и устройств, к числу которых относятся водяные затворы (сифоны), раковины и мойки, ванны и душевые поддоны, унитазы и смывные бачки, возложен на нанимателя в качестве расходов по текущему ремонту. Эти затраты можно удержать из гарантийного депозита, если он был предусмотрен договором найма, либо взыскать с арендатора в судебном порядке.

Если обе стороны договора являются предпринимателями, то судебная практика допускает удержание принадлежащих нанимателю вещей в качестве способа обеспечения обязательства до оплаты нанимателем указанных расходов. Об этом говорит п. 14 информационного письма президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 года. При этом важно понимать, что право на удержание вещей должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника без его воли.

6. Я случайно узнал, что моя квартира сдана в субаренду, хотя я не давал такого разрешения. Могу ли я взыскать материальный ущерб с арендаторов, которые решили пересдать мою квартиру? Могу ли я их выселить?

— Все упирается в то, как составлен договор об аренде жилой площади, на какой срок он заключен и прошел ли государственную регистрацию. В договорах, которые легко найти в интернете, часто не прописана прямая ответственность жильцов за несогласованную сдачу помещения в субаренду. В этом случае привлечь квартирантов к ответственности вряд ли получится. Устные договоренности не имеют силы.

Если же в договоре имеются пункты, где сказано, что «сдача в субаренду жилого помещения по такому-то адресу запрещена в отношении жильцов» или «жильцы не вправе сдавать помещение в субаренду ни на долгий, ни на короткий срок без предварительного согласования с собственником жилья», то на первый план выходит вопрос о государственной регистрации документа. Чтобы рассчитывать на привлечение квартиросъемщиков к ответственности, договор должен быть внесен в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). В противном случае у арендодателя вряд ли получится отстоять свою правоту в суде.

Если все оформлено как надо, договор внесен в реестр, а арендодатель своевременно платит налог на доходы от сдачи помещения внаем, то документ об аренде имеет юридически законную силу. При наличии в таком договоре пункта о запрете на субаренду владелец квартиры может обратиться в суд с претензией к жильцам и получить полную или частичную компенсацию за причиненный моральный вред и нарушение обязательств. Выселить арендаторов можно, если суд примет обращение и удовлетворит иск.

realty.rbc.ru

Как можно выселить квартирантов из квартиры в 2018 году

Обзавестись квартирантами легко на основании аренды или по доброте душевной. Но при выселении временных жильцов возможны сложности, связанные с нежеланием освобождать жилплощадь. Как в 2018 году выселить квартирантов?

В квартире кроме собственника могут проживать граждане, которым возможность проживания предоставлена по договору аренды или на основании желания владельца.

Теоретически собственник вправе требовать освобождения жилплощади. Но на практике временные жильцы могут и не особо торопиться с выездом. Как в 2018 году выселить квартирантов, не желающих покидать квартиру?

Основные моменты

В большинстве случаев причиной споров при выселении квартирантов становится их нежелание покидать квартиру после истечения срока аренды квартиры.

Особенно часто конфликтные ситуации возникают, когда собственник требует освободить квартиру раньше оговоренного срока.

В случае сдачи квартиры в аренду наилучшим способом избежать конфликтов становится тщательная разработка условий договора.

В нем необходимо прописать подробный порядок выселения по истечении аренды, основания для досрочного выселения и ответственность за несоблюдение условий соглашения.

Важно понимать, что собственник может действовать только в рамках договора или законодательных норм.

Меры, обычно предпринимаемые владельцами квартир, вроде вселения других жильцов или смены замков в отсутствие нынешних квартирантов, нельзя считать законными.

Некоторым гарантом соблюдения договора становится прописанная неустойка. Если квартиранты нарушать условия договора, они будут обязаны выплатить денежный штраф.

Взыскать неустойку можно через суд. Если правильно составить договор аренды/найма, то проблем с выселением можно избежать в большинстве случаев.

Вместе с тем нужно знать, что принудительное выселение допускается исключительно на основании судебного решения, даже в случае привлечения уполномоченных органов.

Но квартиранты могут проживать на жилплощади собственника и без договора, просто на основании устного соглашения.

Например, владелец квартиры временно предоставил свое жилье нуждающимся людям. Как выселять квартирантов из квартиры в 2018 году правильно, исходя из обстоятельств конкретной ситуации?

Что это такое

Выселением из жилого помещения именуется мера принудительного характера, направленная на освобождение жилья от пребывания посторонних лиц или нежелательных арендаторов.

Процедура предназначена для защиты законных прав собственников и предусмотрена жилищным законодательством.

Выселение может быть добровольным, когда стороны самостоятельно сумели договориться о порядке освобождения жилплощади.

В случае принудительного выселения конфликт разрешается в процессе судебного разбирательства. При этом суд рассматривает доказательства и аргументы обоих сторон.

Если квартиранты пользуются жильем на основании устного соглашения, то судебное решение обычно принимается быстро. Изначальное отсутствие права на проживание является достаточно веской причиной для выселения.

Когда предполагается выселение законных арендаторов, а тем более раньше завершения срока аренды, то потребуются более серьезные аргументы.

Причины возникновения необходимости

В ст.293 ГК РФ указаны причины, по которым может осуществляться выселение из квартиры:

  • использование жилого помещения не по назначению;
  • систематическое нарушение спокойствия соседей;
  • разрешение и снос несущих стен;
  • осуществление капремонта с незарегистрированной перепланировкой;
  • расторжение брака с собственником квартиры;
  • незаконное вселение;
  • признание помещения непригодным для проживания;
  • фактическое проживание по иному адресу;
  • наличие задолженности по ипотеке;
  • неоплата коммунальных услуг (для нанимателей муниципального жилья);
  • истечение срока действия договора аренды/найма;
  • смена собственника жилья.
  • Существуют и иные причины для принудительного выселения, прописанные в различных нормативах. Основание выселения определяется судом в индивидуальном порядке.

    Для выселения арендаторов основанием может становиться неуплата арендных платежей. Жильцов, которые не платят, можно выселить по истечении определенного срока.

    Так при краткосрочном договоре найма (до 1 года) достаточно отсутствия оплаты в течение двух месяцев.

    Когда срок договора более одного года для принудительного выселение должно иметь место отсутствие оплаты более полугода.

    Нормативное регулирование

    Закон РФ защищает права собственников. Но при этом должны соблюдаться и права граждан, вступающих в гражданско-правовые отношения с собственниками жилых помещений.

    Гражданское законодательство четко регламентирует порядок заключения и расторжения договоров, а также последствия этих действий.

    Основания прекращения и расторжения договора аренды прописаны в ст.687 ГК РФ. Расторгнуть соглашение можно:

  • по желанию арендаторов;
  • по волеизъявлению собственника жилья;
  • на основании судебного решения, если между сторонами возникли неразрешимые споры.
  • Особенность гражданско-правовых договоров, к коим относится и договор найма, заключена в том, что стороны по взаимному согласию вправе устанавливать условия, в том числе предусматривающие основания для досрочного выселения.

    Но при этом условия, явно ущемляющие интересы одной из сторон, суды признают недействительными.

    Хотя в законе сказано о праве собственника распоряжаться жильем по своему усмотрению, но принудительное выселение без обращения в суд может обернуться крайне негативными последствиями.

    А именно:

    Обращение в полицию с просьбой о выселении квартирантов нецелесообразно. Полицейские могут лишь зафиксировать факт нарушения и не более.

    Про кредит под залог доли недвижимости, читайте здесь.

    В компетенцию полиции не входит освобождение жилплощади. Как выселить квартирантов из своей квартиры с договором? Единственное законное решение при принудительном выселении это обращение в суд.

    Как выселить квартирантов из своей квартиры

    В большинстве случае договор о найме квартиры считается формальностью. Собственники полагают, что смогут выселить квартирантов в любой момент.

    Потому соглашение, как правило, заключается по типовому образцу, скачиваемому из Интернета.

    Основная цель состоит в оформлении аренды, чтобы не быть привлеченным к ответственности за незаконную сдачу жилья.

    Однако типовой договор это существенный риск для собственника. Владелец квартиры изначально находится в весьма невыгодных условиях по отношению к нанимателю.

    По ст.687 ГК РФ до окончания срока договор может расторгаться в одностороннем порядке только арендатором.

    Для этого собственник за три месяца до расторжения договора уведомляется о предстоящем выселении. В действительности инициируется расторжение договора чаще собственником.

    Причина может крыться в задержках оплаты, ненадлежащем обращении с имуществом и т.д. Но если в договоре не указан точный срок аренды, то он признается заключенным на 5 лет (максимальный срок).

    В течение этого времени собственник не вправе изменять условия соглашения. Учесть нужно и ст.684 ГК РФ, которая дает нанимателю преимущественное право на продление договора.

    Как выселить квартирантов из своей квартиры, если договор аренды закончился?

    Согласно закону собственник обязан за 3 месяца до истечения срока отправить уведомление с просьбой о продлении договора или уведомлением о прекращении правоотношений.

    В противном случае договор автоматически пролонгируется на аналогичный период. Если собственник пожелает досрочно выселить жильцов, ему нужно обращаться в суд.

    Причем потребуется привести веские основания для выселения. Но даже в этом случае факт выселения не гарантирован.

    Нарушитель может попросить время на устранение нарушений или заявить об отсутствии иного жилья. В такой ситуации решение о выселении может быть отсрочено на год.

    Законы, защищающие собственника жилья

    Законами РФ предусмотрен целый комплекс мер, защищающих права собственников в целом и жильцов многоквартирных домов в частности.

    По ст.288 ГК РФ и ст.17 ЖК РФ единственным предназначением жилого помещения является проживание.

    Если квартирант использует квартиру для промышленной или предпринимательской деятельности, это становится весомой причиной для выселения.

    В ст.98 ЖК и п.4 ст.687 ГК сказано о возможности выселения жильцов по причине систематического нарушения прав и интересов соседей. Причем под нарушением понимаются действия, касающиеся непосредственно жилья.

    Например, незаконное переоборудование, перепланировка или реконструкция, ремонтные работы без соблюдения установленных норм, создание препятствий для соседей в процессе пользования комуслугами.

    Но указанные причины и некоторые иные это достаточные основания выселения, когда другие аргументы отсутствуют.

    Если собственник жилья желает избежать длительных судебных разбирательств, ему нужно позаботиться о правильном составлении договора.

    Наличие официального соглашения позволяет максимально подробно регламентировать все нюансы правоотношений квартирантов и владельца квартиры.

    Порядок действий

    Порядок выселения квартирантов в добровольно порядке весьма прост:

    1. Квартиранту направляется письменное уведомление о возникновении оснований для выселения.
    2. В уведомлении излагается просьба о добровольном выселении.
    3. Стороны оговаривают сложившуюся ситуацию и находят приемлемое решение.
    4. В оговоренный срок квартирант исправляет нарушения либо выселяется.

    Если имелся заключенный договор аренды, то он расторгается в добровольном порядке по решению сторон.

    Такой вариант наиболее целесообразен, поскольку позволяет решить проблему быстро и бе привлечения сторонних органов.

    Но как показывает практика, не всегда квартиранты согласны на досрочное расторжение договора. Решается ситуация через суд.

    Если нужно обратиться в суд

    Заявление в суд о принудительном выселении рассматривается в процессе искового производства.

    В содержании иска истец вправе требовать:

  • выселения квартиранта;
  • погашения задолженности по квартплате;
  • выплаты неустойки;
  • возмещения понесенных убытков.
  • В качестве доказательств предоставляются:

  • договор найма;
  • доказательство нарушения условий договора;
  • подтверждение уведомления нанимателя.
  • Дополнительными доказательствами могут становиться свидетельские показания, акты правоохранительных органов о зафиксированных нарушениях, аудио- и видеоматериалы, иные документальные подтверждения нарушений.

    Если судебное решение удовлетворяет просьбу истца, то ответчик обязан в установленный срок покинуть квартиру.

    Несоблюдение требования становится причиной принудительного выселения судебными приставами на основании исполнительного листа.

    О предстоящем выселении ответчик дополнительно не уведомляется. Приставы просто прибывают в квартиру и начинают принудительное выселение.

    Процесс предполагает освобождение жилплощади от самого квартиранта и принадлежащего ему имущества. Для участия в процессе привлекаются понятые.

    Могут присутствовать при выселении и полицейские, если существует риск применения выселяемым жильцом силы по отношению к приставам.

    В процессе выселения приставами составляется опись имущества, а также акт о выселении.

    Когда нарушитель отказывается забирать свои вещи из квартиры, имущество изымается и передается на хранение на специальный склад. Вещи хранятся два месяца и выдаются при оплате услуг хранения.

    Несвоевременное обращение за имущество ведет к его реализации с целью компенсации расходов за хранение. Оставшаяся денежная сумма передается владельцу вещей.

    Возникающие нюансы

    Из особенностей выселения квартирантов стоит отметить факт, когда жильцы зарегистрированы в квартире. Прописка дает право на пользование жилплощадью.

    Конечно, собственник вправе через суд требовать принудительного снятия с регистрационного учета. Но если среди квартирантов есть несовершеннолетний ребенок, то без органов опеки здесь не обойтись.

    Видео: как выселить незаконных квартирантов

    А выписать ребенка из квартиры можно только в случае, когда ему будет предоставлено иное жилье.

    Наличие регистрации у квартирантов значительно усложняет процесс выселения, поскольку прописка это веское основание для пользования жилплощадью даже по истечении договора найма.

    Поэтому при вселении посторонних лиц в свою квартиру крайне не рекомендуется оформлять постоянную прописку.

    Временную регистрацию всегда можно продлить, а если необходимо выселение квартирантов можно дождаться окончания регистрации и выселить утративших право на проживание жильцов без особых проблем.

    Если из коммунальной

    Основаниями для выселения из коммунальной квартиры становятся такие причины:

    • неуплата коммунальных платежей;
    • нарушение тишины в вечернее время;
    • антисанитарные условия на занимаемой жилплощади;
    • использование жилья не по прямому назначению;
    • пьянство, употребление наркотиков или иных психотропных средств;
    • дебоши;
    • досрочное расторжение договора найма собственником и прочее.
    • Выселение может осуществляться добровольно или по решению суда. Если имеется договор аренды, то собственнику нет необходимости объяснять причины расторжения, если минимум за 2 месяца до завершения срока договора он уведомит нанимателя о прекращении правоотношений.

      Для досрочного выселения потребуется соответствующее решение суда. Причем до вынесения решения квартиранты имеют право жить к квартире.

      При съеме без договора аренды

      Наем жилья должен оформлять в письменной форме. Когда договор аренды отсутствует, то закон однозначно будет на стороне собственника.

      Для выселения квартирантов собственнику достаточно доказать свое право собственности и отсутствие у квартирантов права на пользование жильем или утрату такого права.

      Как правильно делать при продаже залоговой квартиры банками, читайте здесь.

      Про продажу участка в садовом товариществе, смотрите здесь.

      Обычно суд принимает решение на первом же слушании, поскольку никаких веских аргументов ответчик предоставить не может. Устные договоренности в расчет не принимаются.

      Но и истец не сможет потребовать выплаты долгов по аренде или возмещения убытков. Без договора найма нет и обязательств.

      Сложность выселения квартирантов из квартиры чаще всего обусловлена юридической неграмотностью участников отношений.

      Очень важно своевременно составлять договор найма и верно формулировать все его условия. Подробное определение порядка правоотношений избавит от проблем с досрочным или незаконным выселением.

      jurist-protect.ru

      Еще по теме:

      • Первый мировой суд Первый мировой суд Металлургический районный суд г. Челябинска Телефоны для справок: по приему граждан (351) 735-28-39 по уголовным и административным делам(351) 735-28-44 по гражданским делам (351) 735-28-45 Электронный адрес суда (адрес электронной почты для обращения граждан): На основании […]
      • Приговор по ст 1281 ч1 ук рф Приговор по ст 1281 ч1 ук рф П Р И Г О В О Р Именем Российской Федерации 04 апреля 2012 года г. Новокузнецк Мировой судья судебного участка № 1 Орджоникидзевского района г.Новокузнецка Кемеровской области Аксенова Л.В., с участием государственного обвинителя – Продченко Я.С., защитника адвоката Рейфер Г.М. - по […]
      • Отсрочка по оплате налога Отсрочка и рассрочка по уплате налога (НДФЛ) Часто бывает, что граждане, стремясь улучшить свои жилищные условия, продают одну квартиру и покупают другую, т.е. улучшают свои жилищные условия. При этом зачастую неподъемным бременем становится обязательство по уплате НДФЛ, если проданная квартира была в собственности […]
      • Изменения в законе о воинской обязанности и военной службе 2014 Федеральный закон от 2 апреля 2014 г. N 64-ФЗ "О внесении изменений в статьи 49 и 53 Федерального закона "О воинской обязанности и военной службе" Федеральный закон от 2 апреля 2014 г. N 64-ФЗ"О внесении изменений в статьи 49 и 53 Федерального закона "О воинской обязанности и военной службе" Принят Государственной […]
      • 413 приказ мз рф Приказ Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 29 мая 2006 г. N 413 "Об утверждении Типового положения о комитете (комиссии) по охране труда" В соответствии с пунктом 5.2.82 Положения о Министерстве здравоохранения и социального развития Российской Федерации, утвержденного постановлением […]
      • Образец ходатайства на удо в суд моб.:+7(937)341-11-22E-mail: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. Салаватский городской суд Республики Башкортостан Заявитель: адвокат Ризаев Эльман Мамедгасанович РБ, г. Уфа, 450080, ул. Менделеева 171/3 Адвокатская Палата Республики Башкортостан, адвокатский […]
    Закладка Постоянная ссылка.

    Комментарии запрещены.